Zápis z jednání kontrolní komise
ze dne 27.7.2006 z kontroly vyúčtování služeb za rok 2005.
(Zde si můžete stáhnout celý dokument
Kontrola byla prováděna v období od 28. 6. 2006 do 26.7.2006 a byla provedena na základě následujících dokumentů:
1) Zákon č.72/1994 Sb.,kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších změn a doplňků (Zákon č.72/1994 Sb.)
2) Prohlášení vlastníka budovy
3) Výpisu z Katastru nemovitostí ze dne 28.6.2006
4) Stanovy společenství vlastníků jednotek v domě č.p. 1999 v Praze 4, Hasova 1995/5, k.ú. Modřany
5) Kupní smlouvy o prodeji nebytové jednotky - garáže
6) Příloha č. 1 ke „Smlouvě na úklid společných částí domu“.
7) Způsob účtování o srážkových vodách ve firmě Stegoinvest s.r.o.od 1.1.2006
8) Přehled vyúčtování služeb Modřany
9) Odečet jednotlivých podružných elektroměrů
10) Vyúčtování zálohové úhrady za plnění poskytovaná s užíváním objektu (Uživatel 00064)
11) Vyúčtování služeb za rok 2005
12) Publikace pro účastníky semináře „Plnění poskytovaná s užíváním bytu“ (Ing. Jiří Skuhra, CSc.)
13) Publikace „Společenství vlastníků jednotek podle zákona o vlastnictví bytů“ (JUDr. Josef Holešovský)
V průběhu kontroly byly zjištěny následující nedostatky:
A) Pojištění nemovitosti (celkem 30 360,-Kč)
Tato částka byla při vyúčtování zahrnuta do celkové částky „fond provozu“, který byl v dokladu [10] rozdělen stejným dílem na všech 179 jednotek ( tj. stejným dílem na garáž 15m2 a stejným dílem na jednotku 179 (užívá Albert) 1470,4 m2 ). Toto je v rozporu s dokladem „Prohlášení vlastníka budovy“, kde se na str. 41 kapitola F jasně stanovuje, že „ Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku podle velikosti svých spoluvlastnických podílů ........Náklady na správu domu představují zejména: …- pojištění domu“. Tato povinnost (přispívat poměrně) se ukládá také v zák. č.72/1994 Sb., §15 odst.1, přitom žádná jiná dohoda, která by tyto skutečnosti upravovala odlišně, nebyla uzavřena.(viz. Poznámka 1) a shodně také v Stanovách v kap. IX odst. 2 bod d)
B) Srážkové vody (celkem 27620,-Kč)
Z dokladu [7] a z jednání s firmou Proctus Real s.r.o. vyplývá že se jedná o vodu z parcel č.4137/312, 4137/313, 4137/314, 4137/315 , přičemž posledně dvě jmenované parcely (314,315) nejsou v majetku Společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“), ale ve výlučném vlastnictví firmy StegoInvest s.r.o.. Proto měla být nejprve tato částka (27620,-Kč) snížena o srážkové vody z pozemků 4137/314, 4137/315) o cca 8000 -10000,-Kč a teprve následně rozúčtována. Teprve takto snížená částka měla být rozúčtována v poměru podle velikosti spoluvlastnických podílů podle dokumentu „Prohlášení vlastníka budovy“, kde se na str. 41 kapitola F jasně stanovuje, že „ Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku podle velikosti svých spoluvlastnických podílů ........Náklady na správu domu představují zejména: …spotřeba studené vody ve společných částech domu, vč. stočného“. Ve skutečnosti byly náklady, v rozporu se zmíněným dokumentem, rozúčtovány stejným dílem na všechny jednotky (tj. stejně 154,30 Kč na jakoukoliv garáž, tak také na jednotku 179 - Albert).
C) Revize (4510,-Kč)
Tato částka byla při vyúčtování zahrnuta do celkové částky „fond provozu“, který byl v dokladu [10] rozdělen stejným dílem na všech 179 jednotek ( tj. stejným dílem na garáž 15m2 a stejným dílem na jednotku 179 (užívá Albert) 1470,4 m2 ). Revize je však dle dokumentu [4] (Stanovy) dle kap. III odst. 2 bod d) součástí správy domu. („ Správou domu se rozumí: …d) zajišťování revizí a oprav …..“). Proto měla být tato položka, na rozdíl od skutečnost, rozúčtována poměrně podle velikosti spoluvlastnických podílů, jak je uvedeno v zák. č. 72/1994 Sb., §15 odst.1, přitom žádná jiná dohoda nebyla uzavřena.(viz. Poznámka 1) Tato povinnost, rozúčtovat náklady poměrně, se ukládá také shodně ve [4] Stanovách v kap.IX odst. 2 bod d).
D) Účetnictví (69 972,-Kč)
Tato částka byla při vyúčtování zahrnuta do celkové částky „fond provozu“, který byl v dokladu [10] rozdělen stejným dílem na všech 179 jednotek ( tj. stejným dílem na garáž 15m2 a stejným dílem na jednotku 179 (užívá Albert) 1470,4 m2 ). Účetnictví je dle dokumentu [4] (Stanovy) součástí správy domu, kde se uvádí v kap. III odst. 2 bod m) „ Správou domu se rozumí: …m) vedení účetnictví domu podle zák 563/91 Sb ….“ Proto měla být tato položka, na rozdíl od skutečnost, rozúčtována poměrně podle velikosti spoluvlastnických podílů, jak je uvedeno v zák.č.72/1994 Sb., §15 odst.1, přitom žádná jiná dohoda nebyla uzavřena.(viz. Poznámka 1)
E) Bankovní poplatky (7284,-)
Bez výhrad. Doporučujeme na následující schůzi vlastníků projednat placení záloh pro rok 2007 čtvrtletně (nebo pololetně) - nyní se zálohy platí měsíčně. Tím by došlo k redukci nákladů nejméně na polovinu.
F) Likvidace odpadů (1927,-Kč)
Tato částka byla při vyúčtování zahrnuta do celkové částky „fond provozu“, který byl v dokladu [10] rozdělen stejným dílem na všech 179 jednotek ( tj. stejným dílem na garáž 15m2 a stejným dílem na jednotku 179 (užívá Albert) 1470,4 m2 ). Toto je v rozporu s dokladem „Prohlášení vlastníka budovy“, kde se na str. 41 kapitola F jasně stanovuje, že „ Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku podle velikosti svých spoluvlastnických podílů ........Náklady na správu domu představují zejména: …….odvoz odpadků“. Tato povinnost, rozúčtovat náklady poměrně, se ukládá také v zák. č.72/1994 Sb., §15 odst.1, přitom žádná jiná dohoda nebyla uzavřena.(viz.-Poznámka 1) a shodně také v [4] Stanovách v kap. IX odst. 2 bod d)
G) Poštovné, kanc. potřeby (2500,-Kč)
Bez výhrad.
H) Úklid (78 114,-Kč)
Tato částka byla při vyúčtování zahrnuta do celkové částky „fond provozu“, který byl v dokladu [10] rozdělen stejným dílem na všech 179 jednotek ( tj. stejným dílem na garáž 15m2 a stejným dílem na jednotku 179 (užívá Albert) 1470,4 m2 ). V dokladu [6] (Smlouva na úklid) se v A) první bod uvádí :„…. – úklid odpadků a zametení průchodu v 1.NP …“ , ale tento prostor je ve vlastnictví firmy StegoInvest s.r.o. (jednotka 178) , a proto si měla tato firma úklid zajišťovat vlastními prostředky nebo měla odpovídající část nákladů hradit správci SVJ-Hasova (Proctus Real s.r.o.) . Teprve zbývající část nákladů měla být rozpočítána podle velikosti spoluvlastnických podílů a nikoliv stejně pro všechny jednotky, jak bylo provedeno neboť se jedná o službu, která je prováděna ve prospěch společných částí domu a služba prováděná ve společné části domu se rozpočítává dle zák. č. 72/1994 Sb. poměrně podle velikosti spoluvlastnických podílů. Tato povinnost je zakotvena také v [4] Stanovách v kap. IX odst. 2 bod d).
I) Drobné opravy a údržba (15 277,-Kč)
Výše této částky nebyla zatím kontrolována. Tato částka byla při vyúčtování zahrnuta do celkové částky „fond provozu“, který byl v dokladu [10] rozdělen stejným dílem na všech 179 jednotek ( tj. stejným dílem na garáž 15m2 a stejným dílem na jednotku 179 (užívá Albert) 1470,4 m2 ). Toto je v rozporu s dokladem [2] (Prohlášení vlastníka budovy), kde se na str. 41 kapitola F jasně stanovuje, že „ Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku podle velikosti svých spoluvlastnických podílů ........Náklady na správu domu představují zejména: …náklady na údržbu a opravy společných částí domu,…….“ A v rozporu se dokumentem [4] (Stanovy) kap IX odst. d), kde se uvádí: „ Člen společenství je povinen zejména: ……d) hradit stanovené příspěvky na výdaje se správou domu a pravidelné příspěvky na dlouhodobou zálohu na opravy, údržbu a rekonstrukci společných částí domu…..“. Tato částka měla být rozúčtována podle velikosti spoluvlastnických podílů.
J) Ostatní režie (2551,-Kč)
Výše této částky nebyla kontrolována. Tato částka byla při vyúčtování zahrnuta do celkové částky „fond provozu“, který byl v dokladu [10] rozdělen stejným dílem na všech 179 jednotek ( tj. stejným dílem na garáž 15m2 a stejným dílem na jednotku 179 (užívá Albert) 1470,4 m2 ). Tento způsob je v rozporu s dokumentem [1] (zák. 72/1994 Sb. §15 odst.1), přitom žádná jiná dohoda nebyla uzavřena (viz. Poznámka), a v rozporu také se [4] Stanovami v kap. IX odst. 2 bod d). Tato částka měla být rozúčtována podle velikosti spoluvlastnických podílů.
K) Energie společných prostor (15 285 kWh = 57 776 Kč)
Výše této částky nebyla kontrolována, ale vycházeli jsme z předpokladu, že tato částka je daná fakturou dodavatele služby (ČEZ). Tato částka se objevuje v [11] (Vyúčtování) a uvádí se spotřeba 15,2 MWh, v dokumentu [8] se uvádí spotřeba jiná (15,9 MWh). To je zřejmě způsobeno různými okamžiky odečtu. Vyúčtování této částky má dvě chyby:
1) Za hrubou závadu považujeme, že od této částky nebyly nejprve odečteny spotřeby podružných elektroměrů (tyto spotřeby si hradí majitel příslušné jednotky) v celkové výši podle dokumentu[8] 7,8 MWh . To znamená, že v položce „energie společných prostor“ je zahrnuta také energie veřejného osvětlení vnějšího parkoviště, kanceláře, kryté stání atd…. Vyúčtování podružných elektroměrů příslušné jednotky je současně také uvedeno v dokumentu [10] a tím došlo k tomu, že tuto část energie platil každý dvakrát. (jednou v energii společných prostor a podruhé v základní složce).
2) Energie společných prostor (v [8] uvedeno 15,2 Mwh – správně mělo být uvedeno dle [8] 8,1 MWh) byla v dokumentu [10] rozúčtována stejným dílem na všechny jednotky (1-179). To je v rozporu s [2] (Prohlášení vlastníka budovy) kde se na str.41 uvádí: „Náklady na správu domu představují zejména: ….-spotřeba energií ve společných částech domu …..“ a tyto náklady se musí rozpočítávat poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu. (dle zák. č. 72/1994 Sb. §15 odst.1 a dle [4](Stanovy) ) kap IX odst. d)
L) Záloha na správu (128 880,- Kč)
Tato částka se objevuje v dokumentu [10] (Vyúčtování). Z dokumentu je zřejmé, že příspěvky jsou pro všechny jednotky shodné (720,-Kč/rok), to je však v jasném rozporu s dokumentem [1] (zák. č.72/1994 Sb. §15 odst.1), přitom žádná jiná dohoda nebyla uzavřena.(viz. Poznámka 1), také v rozporu s „Prohlášením vlastníka budovy“ str. 41 a v rozporu také se [4] Stanovami v kap. IX odst. 2 bod d), kde je uvedeno: „ Člen společenství je povinen zejména: ……d) hradit stanovené příspěvky na výdaje se správou domu a pravidelné příspěvky …. …. a to poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu.“. Tato částka měla být rozúčtována podle velikosti spoluvlastnických podílů.
M) Záloha do fondu oprav
Z dokumentu [10] vyplývá, že do fondu přispívají jednotky (1-176) jednotně 360,-Kč/rok tj. za všechny garáže 63360,-Kč . Ve fondu oprav za rok 2005 přibylo 73 507,-Kč (viz. Poz.). To znamená, že jednotky (177,178,179) (majitel firma StegoInvest s.r.o.) přispěla částkou 10 147,-Kč (tj.13,8%) , ale tato firma vlastní 40,1% podílů domu. To znamená, že příspěvek firmy StegoInvest neodpovídá velikosti jejího spoluvlastnického podílu. To je v jasném rozporu s dokumentem [1] (zák. č.72/1994 Sb. §15 odst.1), přitom žádná jiná dohoda nebyla uzavřena.(viz. Poznámka 1) , v rozporu s „Prohlášením vlastníka budovy“ str. 41 a v rozporu také se [4] Stanovami v kap. IX odst. 2 bod d). Velikost příspěvků na „Zálohu do fondu oprav“ měla být stanovena podle velikosti spoluvlastnických podílů.
* Poz. Dle zápisu z kontroly nebyl fond oprav čerpán.
N) Příjmy
Při kontrole domu bylo zjištěno, že na severním rohu vnějšího pláště budovy je umístěna osvětlená reklama na prodejnu „Albert“. Vzhledem k tomu, že se jedná o společnou část domu (viz. [2] nebo [5]) je také příjem z této reklamy příjmem SVJ. Přesto se tento příjem nikde ve vyúčtování nevyskytuje.
Také prostor pod nájezdovou rampou v 1.NP je v současnosti využíván pro uskladnění nákupních vozíků (zřejmě firmou ALBERT). Také tento prostor je dle [2] (Prohlášení vlastníka budovy) společnou částí domu a příjem z pronájmu je příjmem SVJ (tj. společným příjmem) dle [1] (zák č.72/1994Sb., § 12 odst. 1). Přesto se tento příjem nikde ve vyúčtování nevyskytuje.
Závěr
Dosavadní kontrola se dotkla 14 položek z poskytnutého
vyúčtování, pouze u dvou položek nebyly shledány žádné závady. U ostatních 12
položek vyúčtování byly shledány závažné nedostatky, buď ve výši účtované
částky nebo ve způsobu rozúčtování, které neodpovídalo buď zákonu č.72/1994Sb.
nebo „Prohlášení vlastníka budovy“ nebo „Stanovám“. Tyto dokumenty jsou přitom
pro všechny orgány SVJ závazné. Tím došlo při vyúčtování za r.2005 k poškození
vlastníků menších jednotek (garáží) a zvýhodnění jednotek větších (č.177,178
v majetku firmy StegoInvest s.r.o.). Např. vyúčtování jednotky velikosti
16,61 m2 bylo předraženo o minimálně 906,- Kč a tímto
předražením byl zřejmě dotován majitel velkých jednotek (např. č.177-Albert,178-kryté
stání) v majetku firmy StegoInvest s.r.o. a naopak u jednotky
č.177-Albert došlo ke snížení nákladů minimálně ve výši 125 000,-Kč
(tato částka bude upřesněna po získání vyúčtování této jednotky). Vzhledem
k personálnímu a majetkovému propojení firmy StegoInvest s.r.o. a firmy
Proctus Real s.r.o. (společnost, která provádí pro naše SVJ správu) vzniká
podezření, že zástupci SVJ (a současné vedení
společnosti Proctus Real s.r.o. - jedná se o ty samé osoby)
ovlivňovali způsob vyúčtování ve svůj prospěch.
Vzhledem k množství dosud zjištěných nedostatků doporučujeme zvážit provedení
účetního auditu prováděného externí firmou personálně ani majetkově
nepropojenou na orgány SVJ.
Vzhledem ke zjištěným skutečnostem žádáme Vás o zaslání vašeho stanoviska níže podepsaným členům. Očekáváme, že všichni vlastníci budou se závěrečnou zprávou seznámeni a rovněž očekáváme, že zpráva bude projednána na nejbližší schůzi vlastníků. Dále požadujeme, aby vyúčtování za rok 2005 bylo přepracováno a byla provedena příslušná vyrovnání.
Doporučení
Dále jsme zjistili, že většina vlastníků jednotek nemá k dispozici „Stanovy“, proto doporučujeme jejich zaslání všem vlastníkům společně s nebližším dopisem, nebo rozdat na nejbližší schůzi vlastníků.
Dále doporučujeme:
Platit zálohy čtvrtletně nebo pololetně – nyní se platí měsíčně ( projednat na nejbližší schůzi)
Strojové čištění objektu snížit na 2x / rok a po roce vyhodnotit (snížení provést již v tomto roce)
Žádost
Pro další práci prosíme o poskytnutí kopií následujících dokladů a sdělení požadovaných informací ( lze zaslat na fax 22014 3500)
1) Kopie vyúčtování za jednotky 177-179
2) Kopie zápisu z první schůze, kde se schvalovali Stanovy
3) Informace z čeho se skládá položka „drobné opravy a údržba“.
4) Informaci jak se stanovoval příspěvek do fondu oprav za rok 2005 – pravidla.
5) Zasílat informace (e-mailem) o termínech strojových čištění s předstihem tak, aby prováděný úklid byl kontrolovatelný (členům kontrolní komise) a současně termíny vyvěsit na nástěnce (např. na dveřích kanceláře).
Vaše stanovisko a požadované doklady očekáváme do 15.9.2006.
Poznámka 1:
Dle publikace [13] na str. 193 uvádí : „ Pro dohodu zákon předpokládá souhlas všech vlastníků jednotek, lze doporučit písemnou formu. Dohodu nelze nahradit pouhou úpravu stanovami. Není-li dána dohoda, uplatní se zákonný poměr podle velikosti spoluvlastnického podílu…..“. Přitom ve Stanovách kap. IX odst.d) se uvádí nezbytnost písemné dohody („ …. a to poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, neurčuje-li písemná dohoda jinek…..“)
Poznámka 2:
Kontrola se nezabývala kontrolou účetnictví domu podle zák. 563/1991 Sb.(o účetnictví), Tudíž nebyla provedena kontrola:
a) Deníku vystavených faktur
b) Deníku došlých faktur
c) Deníku příjmů a vydání
d) Deníku bankovních dokladů
e) Deníku interních dokladů
f) a ani jiných účetních dokladů.
Přítomni:
Ing. Jiří Kraus
Ing. Irena Matějíčková
Jaroslav Dvořák
Tuto stránku navštívilo od 10.4.2007
návštěvníků