Dne 2.6.2008

Rok - 2008

>>> Informace k pozemkům <<<

Dneska bych se chtěl vrátit trochu do historie. Mnozí si jistě řeknou - Má ještě smysl otvírat problémy, které mají svůj počátek před třemi lety? Sám vlastně nevím. Hned zpočátku musím říci, že se cítím podveden a nevím, zda se mám touto věcí zabývat a zda se s tím dá vůbec něco dělat. Protože se jedná o věc individuální (přestože se stejná situace u každého z Vás opakovala), musíme se individuálně bránit. První předpoklad pro rozhodnutí každého z Vás, jak dále postupovat, je dobrá znalost minulých faktů. A také je dobré vědět s kým máme tu "čest". Také právní posouzení celé věci je pro mě ještě nejasné. A o co vlastně jde ? No o to hlavní, o PENÍZE.

A nyní k faktům.

V celém případu se vyskytují 3 dokumenty, první a třetí jsme sami podepisovali v různých obdobích
1. rok 2003 - podpis smlouvy o smlouvě budoucí na koupě pozemku mezi Vámi a Stego Invest s.r.o.
2. rok 2005 - kupní smlouva (zde se na ni můžete podívat) kde, Hlavní město Praha prodává pozemky firmě Stego Invest s.r.o.
3. rok 2005 - podpis smlouvy o koupě příslušné části pozemku od Stego Invest s.r.o

O čem vlastně tyto dokumenty obsahují a k čemu jsme se zavázali ?

  1. V tomto dokumentu je dojednáno, že firma StegoInvest s.r.o. nám prodá pozemky pod garážemi, hned jak je získá a to za cenu, za kterou je získá. O tom se píše v čl.4 odst.4.5, kde se píše (a nyní citace:)
    "......Budoucí prodávající a budoucí kupující se dohodli, že kupní cena za spoluvlastnický podíl k pozemku bude stanovena poměrně podle velikosti spoluvlastnických podílů a bude odvozena od ceny za 1 m2, kterou zaplatí budoucí prodávající vlastníku pozemku a od nákladů, které budoucí prodávající vynaloží na získání a převod tohoto pozemku do vlastnictví budoucího prodávajícího a následně budoucího kupujícího. Budoucí prodávající a budoucí kupující se dohodli, že kupní cena nepřevýší částku sjednanou v čl.4.1 této smlouvy ......."
  2. Dokument uvedený v bodě 2 je kupní smlouva mezi Hlavním městem Praha a Stego Investem s.r.o, kterou si můžete přečíst např. zde. Zde je dobré zaměřit se na pasáže, kde se jedná o ceně (tj. článek III odst.1). Pro zjednodušení uvedu tyto ceny v následující tabulce.
    Jednotlivé pozemky a jejich ceny
    Pozemek-čísloPopis výměra (m2) cena Kč/m2cena bez daněcena s daní
    4137/412 budova garáže 2 366 1 700 4.022.200 4.223.310
    4137/413 příjezdová cesta 100 2 050 205.000 215.250
    4137/414 parkoviště ALBERT 766 2 050 1.570.300 1.648.815
    4137/415 parkoviště ALBERT 1 203 2 050 2.466.150 2.589.458
    Součet--------4 435 - 8.263.650 8.676.833


  3. Ve Vaší kupní smlouvě na pozemky (Článek 2.) jsou uvedeny jako prodávané parcely pouze pozemky z prvních dvou řádků tabulky. Pozemky uvedené v posledních dvou řádcích si ponechala firma Stego Invest s.r.o ve svém vlastnictví a nebyly majitelům garáží prodány. To znamená, že celková cena za převáděné pozemky byla 4.438.560,-Kč (4.223.310 + 215.250)
    Celková plocha garážového domu je 4955 m2. To znamená, že cena pozemku připadající na jeden čtvereční metr garáže odpovídá 875,80 Kč/1m2 (4.438.560/4.955)
    Má-li Vaše garáž výměru 16,61 m2, pak

    kupní cena pozemku měla být 14.879 Kč + 5% daň.

    A kolik jsme opravdu zaplatili? To víte každý sám. Z mého pohledu se jedná o trestný čin - podvod a nedodržení smluvního závazku. Co s tím ale můžeme dělat? Zejména nemůžeme jednat jménem společenství, protože společenství nebylo účastníkem právního vztahu a nebylo tedy poškozeno. Každý musí své nároky uplatňovat individuálně. Také mi není jasné, zda jsme již nepromeškali lhůtu pro uplatnění našich nároků na vrácení přeplatku. Můžeme, a bylo by to také vhodné, postupovat společně. Měli bychom spojit síly a pověřit některou právní kancelář, aby se této záležitosti ujala a začala přeplatek vymáhat na firmě StegoInvest s.r.o. V každém případě můžeme podat trestní oznámení na jednatele firmy StegoInvest s.r.o. - trestněprávní zodpovědnost v tomto případě ještě promlčená není.

Uvítal bych, kdyby nám některý z majitelů garáže s právním vzděláním (advokát) poskytl právní konzultaci popř. se celého případu ujal.


Závěrem bych se Vás chtěl zeptat, kdo by se chtěl připojit k připravovoné žalobě na soudní vymáhání přeplatku a na vymáhání ostatních závazků fimy StegoInvest s.r.o. Zájemce prosím o napsání e-mailu na garaz-hasova@ic.cz


Prosím, abyste se zůčastnili hlasování v příslušné anketě (zde),abychom mohli zvolit příslušný postup. (Postěžovat si na chodbě kolegovi naše problémy řešit nepomůže a nám nedává informaci, kde jsou nejpalčivější problémy.)

Za vyjádření Vašich názorů Vám DĚKUJI.






Dne 26.4.2008

>>> Nové vyúčtování za rok 2007 a pozvánka na shromáždění <<<

V posledních dnech jste dostali doporučený dopis s pozvánkou na shromáždění vlastníků jednotek a s vyúčtováním za rok 2007. Ve vyúčtování se neobjevilo nic nového. Tak jako v posledním vyúčtování za rok 2006 , tak i v tomto vyúčtování se objevují stejné chyby jako v roce 2006. Opět jsou v nákladech na společné části domu zahrnuty náklady na jednotky ve výlučném vlastnictví firmy " STEGO INVEST s.r.o". Opět je většina nákladů rozpočítána na jednotky (místo podle podlahové plochy-jak to určují jednotlivé předpisy). Stále ještě se pověřený vlastník-správce mýlí a považuje za samozřejmé, že bude platit za jednotku 177 – ALBERT stejně jako každý z Vás za garáž. No posuďte sami. Zde je příklad - kolik kdo zaplatil za :


"Správa nebytové jednotky"
ČísloPopisVelikost [m3]Cena za rok
64 Garáž 16,6720,- Kč
178 Halové stání (dnes 10 garáží)494,8720,- Kč
177 Prodejna Albert1470,4720,- Kč

Nejenže to není spravedlivé, ale je to také v rozporu se zákonem č.72/1994 Sb. A takových položek je v našem vyúčtování většina. Je jen na Vás, zda toto vyúčtování schválíte. Osobně nejenže budu hlasovat proti vyúčtování, ale toto vyúčtování nebudu platit, (viz. zde) dokud vyúčtování nebude provedeno správně.


I když jedna změna tu přeci jenom je. Vyúčtování je mnohem méně přehledné než minule a zahrnuje i nově vzniklé jednotky z jednotek bývalého halového stání a kanceláře, i když tyto jednotky ještě právně neexistují. (Nejsou zapsány v Katastru nemovitostí a také v "Prohlášení vlastníka budovy" není o těchto jednotkách ani zmínka.) Nemá smysl vyjmenovávat všechny nedostatky nového vyúčtování. Kdo má zájem, může si otevřít odkaz „ Reklamace 2007“ na levé straně stránky a jednotlivé důvody prostudovat. Zde si můžete také stáhnout celý text reklamace, opravit červeně označené položky, vytisknout a poslat. Reklamaci je nutné prokazatelně předat pověřenému vlastníkovi-správci (tj. poslat doporučeným dopisem nebo předat na schůzi a na kopii si nechat potvrdit převzetí).

Mnohé z Vás jistě napadne, proč podávat reklamaci, když minule jste reklamaci podali a nemělo to žádný vliv. Pokud Vám vysoký účet nevadí a navadí Vám také, že se na Váš úkor někdo obohacuje, pak nemá podání reklamace žádný smysl a reklamaci nedávejte. Zříkáte se tím ale možnosti podniknout cokoliv v budoucnosti.

A proč podat reklamaci ? A jak postupovat.

Hlavně se můžete později rozhodnout, zda podat nebo nepodat žalobu. Bez podání reklamace nemáte u soudu šanci. A také Vám umožňuje následující postup, který je pouze pro ty odvážnější, co chtějí postupovat jako já v minulém roce (viz rok 2007). Tento postup má tu výhodu, že Vás skoro nic nestojí. Když se Vám na něm nebude něco líbit, můžete začít kdykoliv platit dle předepsaných záloh a navržený postup libovolně opustit. Zodpovědnost je však jen a jen na Vás !!! Osobně ale budu postupovat následovně.

1) Na shromáždění požádám, aby byl můj nesouhlas zaznamenán do zápisu ze schůze (musí být prokazatelný doklad, že jste s vyúčtováním nesouhlasili již na schůzi)

2) Podám reklamaci na vyúčtování (musíte mít dokald o podané reklamaci)

3) Pokud reklamace nebude kladně vyřízena, pošlu doporučeným dopisem pověřenému vlastníkovi a správci vlastní vyúčtování( A tak by vypadalo vyúčtování za rok 2007 ) a oznámím mu, že začínám platit dle námi spočítaného návrhu.(cca 1400,-Kč/rok tj 116,-Kč / měsíc). (Do buňky F5 si doplňte vlastní údaj o velikosti garáže.)

4) Platím 116,-Kč / měsíc


Tím dosahnu všeho co potřebuji. Platím přibližně odpovídající částku za služby a přitom pověřený vlastník-správce je nucen sám vypracovvat správné vyůčtování. Pokud by se chtěl domoci větší částky, musí své vyúčtování předložit soudu k posouzení. A tam by stávající vyúčtování určitě neobstálo.


A nyní k jednotlivým bodům programu shromáždění vlastníků jednotek:



  • Schválení nových stanov - zde bych byl velmi opatrný (přečtěte si závěr této stránky). Není mi jasné, proč se "Stego Invest" tak usilovně snaží o schválení nových stanov? Vždyť ty původní jsou plně v souladu se zákony. Buďme opatrní a bez důkladného prostudování a poradě s právníkem nic neschvalujme!!!

  • Volba orgánů společenství - Po minulých zkušenostech bychom se měli vyvarovat, aby to byl někdo spjatý se "Stego Investem". Dále má následovat schválení výše odměny pro pro členy výboru - zde je potřeba si uvědomit, že nikdo solidní nebude tuto funkci dělat zdarma. Přimlouvám se všemi deseti, abychom nějakou odměnu schválili (cca 50 000,-Kč/rok).

  • Snížení výše příspěvků do fondu oprav a pravidla rozpočítávání. P O Z O R ! Zde se nesmíme nechat opít rohlíkem. Počítejme spolu! Za 5 let jsme naspořili 400 tis.Kč. Budova má plochu 2100m3. Cena 1m3 ploché střechy stojí cca 500Kč. Tj. cena opravy střechy bude cca 2100x500=1.050.000,-Kč. Tedy na opravu střechy budeme mít až v roce 2013 (a pokud se nezvednou ceny ještě později). (A existují dva druhy plochých střech, ty které tečou hned a ty které tečou později) A to se nesmí rozbít vrata, schody nebudou potřebovat nátěr,... Osobně jsem proti snížení příspěvku!
    O pravidlech rozúčtování by se rozhodně mělo mluvit, ale kdo z Vás má k tomu nějaké podklady-návrhy (já jsem žádné nedostal). O tomto bychom měli hlasovat po řádném uvážení a na základě podkladů, které s dostatečným předstihem dostaneme a po poradě s právníkem. Myslím, že o problému bychom měli diskutovat, ale pravidla schvalovat, až budou mít písemnou podobu. Zatím tuto funkci plní stanovy a zákon č.72/1994 Sb.

  • Vymezení společných prostor -toto obsahuje "Prohlášení vlastníka budovy" a ke změně je potřeba dle zák.č.72/1994 Sb. §11 odst. 4 a 5 souhlasu všech vlastníků jednotek a není možné ho nahradit hlasováním na schůzi.

  • Schválení účetní uzávěrky 2006/2007 - O problémech tohoto podivného účetnictví jsem zde již mnoho napsal (např. zde) Doporučuji nechat předělat v souladu s předpisy.

  • Diskuse - v diskusi bychom měli uložit kontrolní komisi ,aby provedla kontrolu vyúčtování za rok 2007, kontrolu stavu finančních prostředků na účtech,....atd


    ----- >>> P R A V I D L A     H L A S O V Á N Í <<< -----


    A závěrem bychom si mohli trochu zopakovat matematiku, ne nebojte se, nebude to složité. Posledně jsem měl dojem, že někteří z Vás si neuvědomují, jaká jsou pravidla pro hlasování na schůzi. Pro naše podmínky jsou tato pravidla stanovena zákonem takto (platí v případě, že názor Stego Invest s.r.o a majitelů garáží bude různý):

    Hlasování se dělí podle toho o čem se hlasuje

    1) Když se hlasuje o důležitých věcech (stanovy,pravidlech rozúčtovávání nákladů,společné části budovy,....) a ty jsou stanoveny zákonem

    Počet účastníků schůze
    (čísla se mohou drobně lišit podle velikosti garáže)
    výsledky hlasování
    0 - 30 Schůze není usnášeníschopná - nelze nic odhlasovat
    31 - 40 Stego Invest s.r.o. prosadí cokoliv bez ohledu na hlasování ostatních
    41 - 177 i když budeme hlasovat všichni stejně
    (proti vůli Stego Investu s.r.o.)
    nemůžeme prosadit svůj názor


    2) Když se hlasuje o méně důležitých věcech (členech výboru(kontrolní komise),oprava dveří, četnost úklidu,kouření v domě, ... ) a to je vše ostatní co zákon neurčuje.

    Počet účastníků schůze
    (čísla se mohou drobně lišit podle velikosti garáže)
    výsledky hlasování
    0 - 30 Schůze není usnášeníschopná - nelze nic odhlasovat
    31 - 120 Stego Invest s.r.o. prosadí cokoliv bez ohledu na hlasování ostatních
    121 - 177 budeme-li hlasovat všichni stejně, můžeme prosadit svůj názor

    A to bychom museli hlasovat všichni stejně ! Je to vůbec reálné ?


    Když se podíváte na obě tabulky, zjistíte, že k tomu, abychom něco prosadili je zapotřebí, abychom přišli skoro všichni. A důležité věci nemůžeme prosadit vůbec. Ty projdou pouze se souhlasem "Stego Investu s.r.o." Musíme také počítat s tím, že někdo je nemocný, někdo je na služební cestě,atd.....a opravdu nemůže přijít. To každý pochopí. Ale mnohdy nejdeme na schůzi jen proto, že se nám nechce, jsme unaveni, máme dojem, že to stejně nemá smysl,....atd. Jaký to má potom důsledek ?
    Umožníte tím, aby nás ostatní (majitele garáži) firma Stego Invest s.r.o. přehlasovala a prosadila si pravidla v domě tak, jak jí budou vyhovovat. Pokud opravdu nemůžete nebo nechcete přijít, pak dejte "plnou moc" pro hlasování na schůzi někomu jinému. Pokud nikoho neznáte, pošlete mi e-mail na garaz-hasova@ic.cz a já Vám pošlu pár kontaktů na majitele garáží z Vašeho okolí.

    Propadli jste právě zoufalství ? Nezoufejte ! Současná situace není tak špatná, jak by se mohlo na první pohled zdát. Naše Stanovy jsou zcela standardní a "Prohlášení vlastníka budovy" také. To znamená, že za současné situace máme docela slušné podmínky pro užívání garáže (pouze si musíme vynutit plnění stanov). Horší by byla situace, kdybychom umožnili zástupci "Stego Invest s.r.o." odhlasovat v nových stanovách nějaké nerovné podmínky pro užívání garáží. Potom by bylo možné narovnat postavení vlastníků jednotek pouze prostřednictvím soudu. A jak fungují a co stojí naše soudy, většina z nás zná.
    Zatím jednu možnost máme, pokud by se firma Stego Invest s.r.o. pokusila prosadit něco "silovým" způsobem, můžeme ze schůze odejít a tím zabránit jakémukoliv hlasování. Myslím, že to není špatná taktika.

    !!! Proto budu při hlasování o "stanovách (návrh od roku 2008)" velmi opatrný a nebudu-li si absolutně jist, že stanovy jsou pro nás přínosem, budu hlasovat proti novým stanovám !!!!